Financiarisation et développement urbain

Sous des formes différentes suivant le niveau de développement du pays, des mécanismes financiers nouveaux, de plus en plus sophistiqués, ont commencé depuis un certain nombre d’années à jouer un rôle croissant dans les mécanismes de gestion et de développement des villes. Le terme de « financiarisation » est souvent utilisé pour traduire cet ensemble de mécanismes. Sa définition demande à être précisée : il s’agit ici de développer un marché d’actions, l’ensemble des actions représentant l’ensemble d’un patrimoine immobilier, sans qu’une action particulière puisse être rapportée à un immeuble particulier. Il peut s’agir de titrisation, l’ensemble d’un patrimoine immobilier étant représenté par des actions, voire des « titrisations croisées », représentant des crédits de nature différente.

Certes, le fait qu’un terrain, un logement ou un bureau soit considéré comme un actif financier n’est  pas nouveau. Sans vouloir remonter aux calendes grecques, on peut se rappeler des cris d’alerte contre la « financiarisation de l’immobilier » au cours du second empire, quand le financement bancaire a émergé dans l’immobilier, avec notamment dans le cas français le Crédit Foncier ou le Crédit Lyonnais. Mais il ne s’agissait guère à l’époque, en France comme en Grande Bretagne ou en Allemagne, de mécanismes simples de prêt au logement, de financement d’opérations immobilières et de développement du marché hypothécaire. Ce mécanisme n’avait donc rien à voir avec la « financiarisation » telle que nous l’entendons aujourd’hui.

Nous voulons ici mettre en évidence l’évolution récente qui permet, à travers des mécanismes financiers plus sophistiqués, de déconnecter le produit financier de l’immeuble qui en est le support. Pierre papier, titrisation, développement des foncières cotées, « collateralized debt obligations ou CDOs », et nombre d’autres produits financiers,  souvent cotés en bourse, « représentent »  la valeur vénale d’immeubles pris globalement, sans qu’il existe un lien direct entre un immeuble et un titre correspondant : le détenteur du titre sait que l’ensemble des titres de même nature correspond à la propriété d’un ensemble d’immeubles, mais un titre particulier n’est pas associé à un immeuble particulier.

Ces titrisations « mixtes » , qualifiées de « produits structurés », dans lesquelles le titre représentant le produit structuré résulte  d’un certain nombre de créances qui peuvent amalgamer des crédits au logement (MBS ou « mortgage backed securities »), ou bien du crédit à la consommation et toutes autres sortes de prêt dans d’autres formes d’ABS ou « asset backed securities », sans que le détenteur soit conscient de l’actif qui garantit la valeur de sa créance. Il peut alors y avoir contamination de l’ensemble du système bancaire par ces produits toxiques sans qu’il y ait « traçabilité », c'est-à-dire qu’on ne sait plus retrouver les actifs correspondant aux titres en question.

Il  n’entre pas ici dans notre propos d’entrer dans une analyse précise de ces mécanismes financiers mais  seulement d’indiquer l’impact que peuvent avoir ces mécanismes dans la gestion des villes, en particulier sur la question du logement et les perspectives ouvertes par la crise actuelle.

La récente crise des « subprime » aux Etats-Unis en offre une bonne illustration : pendant un certain nombre d’années, les banques  et autres sociétés de crédit immobilier, dont les agences gouvernementales, les GSE , ont financé l’acquisition de logements à des ménages qui ne présentaient pas des situations financières « prime », c'est-à-dire des conditions assurant pour la banque de bonnes garanties de remboursement de l’emprunt. Ces prêts effectués à des ménages « à risque », n’offrant pas de garanties, étaient « titrisés », puis vendus à des établissements financiers qui les « restructuraient », c'est-à-dire que l’investisseur en bout de chaine ne sait pas ce que contient son titre, et n’est à fortiori pas conscient du risque correspondant, induit en erreur par le comportement des agences de rating… Tels sont aujourd’hui les « produits toxiques », qui continuent à irriguer les circuits financiers, en particulier les CDS, ou « credit default swaps ».

            Sur des marchés de plus en plus cycliques, en période de hausse, ce type de financement ne pose aucun problème à court terme, tant que les marchés continuent à flamber, en particulier au cours des premières années où l’emprunteur ne rembourse pas encore le capital mais seulement les intérêts, à des taux avantageux. Ce mécanisme apparemment vertueux a fonctionné jusqu’au début de l’année 2007, avec la large diffusion, en partie à l’aveugle, de titres de toute nature représentatifs de ces dettes. Le marché des crédits « subprime » s’est développé de plus en plus rapidement, jusqu’en 2007.

            Le retournement des marchés amorcé à la fin de 2007 aux Etats-Unis amorce une crise, d’abord limitée au marché des crédits « subprime » et des titres y attachés, mais qui s’est étendue rapidement, à la mesure de la diffusion des produits structurés. Sans qu’on puisse lui imputer la responsabilité unique de la crise globale actuelle, on ne peut que constater qu’elle coïncide avec l’émergence de la grande crise financière qui se développe depuis maintenant deux ans.

            Au delà de cet aspect purement financier, on peut noter deux aspects préoccupants de cette mécanique de financiarisation sur l’urbanisme et le logement.

            Le premier concerne la question du logement proprement dite, et la grave situation de surendettement dans laquelle se retrouve un grand nombre de ménages. Pour s’en tenir au cas des « subprime » aux Etats-Unis, plus de trois millions de ménages ont été expulsés de leur logement depuis 2008 pour non paiement de leur dette, et dans de nombreux cas, la vente du logement par la banque créancière n’a pas permis de régler le montant de la dette restant à payer ( situation dite de « negative equity », c’est  à dire que le ménage quitte son logement et la dette qui courait, abandonnée dans le processus de foreclosure). Le rythme des « foreclosure » se poursuit au cours de cette année 2011.

            Ce type d’effet pervers de la mondialisation ne touche pas seulement les pays (très) développés. Dans un tout autre contexte, celui de la Thailande par exemple, la combinaison entre les modalités de financement de l’immobilier et les mouvements cycliques sur les marchés correspondants, ont conduit à des évolutions urbanistiques aux conséquences très négatives. Dans le cas de Bangkok par exemple, les excès du financement hypothécaire ont conduit à une « bulle » immobilière à la fin des années 1990. L’éclatement de cette bulle a d’ailleurs été l’un des déclencheurs de la grande crise asiatique. Nombre de projets immobiliers ont alors été abandonnés, en particulier un grand nombre de tours de bureaux, certaines pratiquement achevées, laissant apparaitre de vastes friches urbaines d’un nouveau type.

Dix ans plus tard, le cycle immobilier est de nouveau à la hausse et les projets immobiliers fleurissent, mais les anciens projets abandonnés ne sont pas repris car trop coûteux à reprendre, obsolètes, pollués etc., mais on étend par contre la nappe urbaine à la périphérie, au-delà de ces zones abandonnées (phénomène du « leap-frogging », ou saut de grenouille), et on relie ces nouveaux quartiers au centre par des autoroutes à péage.

On voit ainsi se multiplier les incohérences entre systèmes de transport, implantation des logements et des emplois.

Le cumul de la financiarisation de l’immobilier et du caractère cyclique des marchés fonciers et immobiliers joue un rôle croissant dans la structuration des villes, dans un court termisme peu compatible avec une planification urbaine structurée.

Il n’est pas certain que le développement durable y trouve son compte.  La question reste posée de savoir comment développer durablement en dépit des cycles du marché et des bulles spéculatives. L’action publique pour prendre en compte ce phénomène est complexe par nature, elle doit prioritairement introduire un mode de régulation des marchés financiers des produits dérivés, qui soit spécifique par rapport aux autres modes de régulation des marchés financiers, qu’elle repose sur une politique des taux, de réserves obligatoires ou d’autres instruments.